전세보증금 1억 5,000만 원을 같은 집에 넣어도 월 부담은 22만 원과 40만 원으로 갈릴 수 있다. 든든전세주택을 LH에서 먼저 확인해야 하는 이유는 금리 차이가 총이자와 총상환액 차이로 바로 이어지기 때문이다.
든든전세주택 월 부담 비용 차이는 클까
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월 상환액 기준으로 든든전세주택 보증금 부담은 얼마나 줄어들까를 따질 때 핵심은 보증금 전체가 아니다. 실제로 매달 빠져나가는 이자와 유지 가능성이 먼저다.
든든전세주택 월부담
든든전세주택은 월 부담을 먼저 낮추는 구조다.
전세보증금 1억 5,000만 원에서 본인 부담금을 3,000만 원으로 두면 지원 또는 대출이 필요한 금액은 1억 2,000만 원이다.
이 금액에 연 2.2%가 붙으면 월 부담은 22만 원이다.
같은 금액에 연 4.0%가 붙으면 월 부담은 40만 원이다.
차이는 매월 18만 원이다.
비용은 금리에서 갈린다
금리 차이가 작아 보여도 2년 뒤 총비용은 다르게 남는다.
| 조건 | 월 부담 | 2년 총이자 | 총상환액 | 비용 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 연 2.2% | 22만 원 | 528만 원 | 1억 2,528만 원 | 부담 낮음 |
| 연 4.0% | 40만 원 | 960만 원 | 1억 2,960만 원 | 부담 큼 |
| 차이 | 18만 원 | 432만 원 | 432만 원 차이 | 손해 발생 |
1억 2,000만 원 × 2.2% ÷ 12개월 = 22만 원이다.
1억 2,000만 원 × 4.0% ÷ 12개월 = 40만 원이다.
같은 보증금이라도 매월 18만 원이 갈리고 2년이면 432만 원 차이가 난다.
총이자가 더 중요하다
월 상환액만 보면 부담이 작아 보일 수 있다.
2년 거주를 놓고 보면 계산이 달라진다.
월 22만 원은 24개월 동안 528만 원이다.
월 40만 원은 24개월 동안 960만 원이다.
432만 원은 이사비와 중개비 일부까지 흔들 수 있는 금액이다.
상환 방식도 다르다
든든전세주택은 원금 상환보다 유지 부담을 줄이는 쪽에 가깝다.
| 방식 | 초반 부담 | 총비용 | 유지 부담 | 적합 상황 |
|---|---|---|---|---|
| 공공 지원형 | 낮음 | 낮음 | 안정적 | 현금 여유 적음 |
| 은행 전세대출 | 중간 | 금리 영향 큼 | 변동 가능 | 소득 증빙 가능 |
| 월세 전환 | 높음 | 누적 부담 큼 | 매월 고정 지출 큼 | 단기 거주 |
월세 60만 원을 24개월 내면 1,440만 원이다.
든든전세주택 월 부담 22만 원을 24개월 내면 528만 원이다.
차이는 912만 원이다.
전세 구조를 유지할 수 있다면 월세 전환보다 현금 유출이 작다.
조건 따라 부담이 바뀐다
든든전세주택은 집값보다 본인 부담금과 지원 금액이 먼저다.
보증금이 1억 원이면 80% 지원 가정 시 지원 금액은 8,000만 원이다.
연 2.2%를 적용하면 월 부담은 약 14만 6,000원이다.
보증금이 2억 원이면 80% 지원 가정 시 지원 금액은 1억 6,000만 원이다.
연 2.2%를 적용하면 월 부담은 약 29만 3,000원이다.
HUG형은 보증금이 핵심
HUG형은 정해진 주택의 보증금을 감당할 수 있는지가 먼저다.
HUG 주택은 시세보다 낮은 전세 조건이라도 보증금 자체가 크면 대출 필요액이 커진다.
현금 3,000만 원이 있는 사람과 현금 8,000만 원이 있는 사람은 같은 집에서도 월 부담이 달라진다.
대출을 섞는 순간 총상환액도 달라진다.
잘못 계산하면 손해다
월 부담을 낮게만 보면 중도상환수수료와 대환 손익을 놓치기 쉽다.
금리 상승 리스크가 있으면 월 부담은 계획보다 커질 수 있다.
상환 기간이 길어지면 총비용이 늘어난다.
대환 조건만 보고 갈아타면 남은 수수료 때문에 절감액이 줄어든다.
월 부담을 10만 원 낮춰도 총비용이 더 커지는 조합은 피해야 한다.
선택은 총비용이다
든든전세주택은 현금 여유가 적고 월 부담을 줄여야 하는 무주택자에게 유리한 선택이 될 수 있다.
월 상환액 기준으로 든든전세주택 보증금 부담은 얼마나 줄어들까를 계산하면 1억 2,000만 원 구간에서 매월 18만 원 차이가 난다.
총비용을 우선 보면 2년 동안 432만 원 차이가 생긴다.
유지 가능성을 우선 보면 월 22만 원을 안정적으로 낼 수 있는지가 마지막 판단선이다.