금리 1퍼센트 차이는 2억 원 대출에서 월 16만 원 안팎의 부담 차이를 만든다. 월 상환액 기준으로 [집 구하기 4] 기금e든든 사전심사 신청 및 소요기간 (필요서류) 이후 실제 이자 부담은 얼마나 늘까?를 볼 때는 기금e든든 신청 통과보다 실행 금리와 상환 방식 차이를 먼저 봐야 한다.
기금e든든 월 상환액 금리 차이 어떻게 봐야 할까
목차
월 상환액 기준으로 [집 구하기 4] 기금e든든 사전심사 신청 및 소요기간 (필요서류) 이후 실제 이자 부담은 얼마나 늘까?의 핵심은 사전심사 적격이 곧 낮은 월 부담을 보장하지 않는다는 점이다. 대출금 2억 원, 금리 3.2퍼센트와 4.5퍼센트만 비교해도 1년 이자는 260만 원 차이가 난다.
월 부담부터 봐야 한다
월 부담은 대출 실행 가능성보다 먼저 계산해야 한다.
사전심사 적격을 받아도 잔금일에 실제 실행되는 금리가 높으면 생활비가 바로 줄어든다. 전세대출은 이자만 내는 구조가 많아서 금리 차이가 매달 체감된다. 매매대출은 원금까지 같이 갚기 때문에 더 크게 느껴진다.
대출금 2억 원을 이자만 낸다고 보면 계산은 단순하다.
3.2퍼센트 금리라면 2억 원 × 3.2퍼센트 = 연 640만 원이다.
월 이자는 약 53만 3천 원이다.
4.5퍼센트 금리라면 2억 원 × 4.5퍼센트 = 연 900만 원이다.
월 이자는 75만 원이다.
월 차이는 약 21만 7천 원이다. 이 차이는 12개월이면 260만 원이 된다.
기금e든든 비용 핵심
월 상환액 기준으로 [집 구하기 4] 기금e든든 사전심사 신청 및 소요기간 (필요서류) 이후 실제 이자 부담은 얼마나 늘까?는 금리보다 총비용으로 봐야 한다.
낮은 금리는 당장 유리하다. 그러나 상환 기간이 길어지면 총이자는 커진다. 월 부담만 낮추려고 기간을 늘리면 매달은 편해져도 전체 상환액은 불리해질 수 있다.
| 조건 | 월 부담 | 1년 이자 | 3년 이자 | 비용 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 2억 원 3.2퍼센트 | 약 53만 3천 원 | 640만 원 | 1,920만 원 | 유지 부담 낮음 |
| 2억 원 3.8퍼센트 | 약 63만 3천 원 | 760만 원 | 2,280만 원 | 중간 부담 |
| 2억 원 4.5퍼센트 | 75만 원 | 900만 원 | 2,700만 원 | 이자 부담 큼 |
3년 유지만 해도 3.2퍼센트와 4.5퍼센트의 차이는 780만 원이다. 이 금액은 이사비, 중개보수, 보증료까지 흔들 수 있는 차이다.
총이자 차이가 크다
총이자는 금리보다 기간에서 더 크게 벌어진다.
매매대출처럼 원리금균등 방식이면 월 상환액은 이자 전용 대출보다 높다. 대신 원금이 줄어든다. 전세대출은 월 부담은 낮지만 원금이 그대로 남는다.
2억 원을 30년 동안 원리금균등으로 갚는다고 가정한다.
3.8퍼센트라면 월 상환액은 약 93만 원대다.
4.5퍼센트라면 월 상환액은 약 101만 원대다.
월 차이는 약 8만 원이다.
30년 전체로 보면 단순 월 차이만 2,880만 원에 가깝다.
짧게 보면 8만 원 차이다. 길게 보면 중고차 1대 값에 가까운 차이다.
상환 방식이 갈린다
상환 방식은 월 부담과 총상환액을 반대로 움직인다.
원금균등은 초반 부담이 크다. 시간이 갈수록 이자가 줄어든다. 원리금균등은 매달 금액이 비슷해서 예산 관리가 쉽다. 만기일시상환은 당장은 가볍지만 원금 상환 압박이 뒤로 밀린다.
| 방식 | 초반 부담 | 총비용 | 유지 부담 | 적합 상황 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 중간 | 중간 | 안정적 | 월급 고정 |
| 원금균등 | 큼 | 낮아질 가능성 | 초반 압박 | 소득 여유 있음 |
| 만기일시 | 낮음 | 이자 누적 | 만기 부담 큼 | 전세 만기 계획 명확 |
월 상환액만 보면 만기일시가 편하다. 총비용과 만기 리스크까지 보면 원금을 줄이는 방식이 더 안전할 수 있다.
부대비용도 남는다
대출 비용은 이자만으로 끝나지 않는다.
대출 실행 때 인지세, 보증료, 서류 발급 비용, 이체 비용이 붙는다. 전세대출은 보증료가 체감 비용을 만든다. 비용 설명과 대환 조건은 은행연합회에서 금리 흐름을 같이 본 뒤 판단해야 손해를 줄일 수 있다.
예를 들어 2억 원 전세대출에 보증료가 연 0.1퍼센트라면 1년 비용은 20만 원이다. 여기에 인지세 본인 부담 7만 5천 원이 붙으면 실행 초기에 27만 5천 원이 추가된다.
월 이자만 53만 원으로 계산하면 예산이 맞아 보인다. 첫 달 실제 지출은 80만 원을 넘을 수 있다.
대환 손익은 따로 본다
대환은 금리 차이보다 남은 기간이 중요하다.
기존 금리 4.5퍼센트에서 3.5퍼센트로 낮아지면 2억 원 기준 연 이자는 200만 원 줄어든다. 남은 기간이 1년이면 절감액은 200만 원이다. 그러나 중도상환수수료와 신규 비용이 120만 원이면 실제 이득은 80만 원만 남는다.
남은 기간이 6개월이면 절감액은 100만 원이다. 비용이 120만 원이면 갈아타는 순간 손해가 된다.
금리만 낮다고 좋은 선택은 아니다. 남은 기간이 짧으면 유지가 더 나을 수 있다.
계산 착각이 위험하다
월 부담을 낮게 잡으면 실행 후 생활비가 먼저 무너진다.
금리 상승 리스크는 변동금리에서 크게 나타난다. 중도상환수수료 리스크는 대환 계산을 틀리게 만든다. 상환 기간 증가 리스크는 월 부담을 낮추지만 총비용을 늘린다.
총비용 증가 리스크는 처음에는 잘 보이지 않는다. 대환 손익 착각은 금리 차이만 보고 결정할 때 생긴다. 월 부담 과소 계산은 관리비, 보험료, 보증료를 빼고 계산할 때 발생한다.
최종 판단은 총비용
월 상환액 기준으로 [집 구하기 4] 기금e든든 사전심사 신청 및 소요기간 (필요서류) 이후 실제 이자 부담은 얼마나 늘까?는 실행 금리, 상환 방식, 유지 기간을 같이 봐야 판단된다.
월 부담이 빠듯하면 낮은 금리보다 고정 지출 유지 가능성이 먼저다.
총상환액을 줄이고 싶다면 상환 기간과 중도상환 계획이 중요하다.
대환을 고민한다면 남은 기간에서 수수료를 뺀 실제 절감액을 봐야 한다.
사전심사 적격은 출발점이고, 최종 선택은 매달 버틸 수 있는 비용에서 갈린다.